¿CÓMO SE CALCULA LA GANANCIA OCASIONAL POR LA VENTA DE INMUEBLES?

¿Qué es la ganancia ocasional? 

La ganancia ocasional se refiere a esos ingresos que no son frecuentes y se derivan de eventos no recurrentes, como la venta de una propiedad. Algunos ejemplos de la ganancia ocasional en Colombia son, por ejemplo, ganarse la lotería, o en este caso, la diferencia que hay en el valor de una vivienda que vendiste en relación al precio con el que la compraste. A este tipo específico se le conoce como ganancia ocasional en la venta de inmuebles.

En Colombia, la ganancia ocasional en la venta de inmuebles se clasifica, en términos legales, cuando la venta de una propiedad genera un ingreso significativamente mayor al costo original de adquisición o al valor fiscal actualizado.

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Es decir, por ejemplo, si compras una vivienda en $200 millones de pesos, está registrada por dicho valor, y la vendes en $240 millones, estarás generando una ganancia ocasional por venta de inmuebles de $40 millones de pesos.

De esta forma, la manera para calcular la ganancia ocasional es:

Precio de venta - Costo fiscal del activo = Ganancia Ocasional

Normalmente, si adquiriste una propiedad por un valor, la tuviste por al menos dos años desde el momento de la escrituración, y tiempo después la vendes por un precio considerablemente más alto, esa diferencia es considerada ganancia ocasional por venta de inmuebles y debe ser reportada en tu declaración de renta.

Sin embargo, hay algunas excepciones específicas para la ganancia ocasional en la declaración de renta si se trata de la venta de un inmueble.

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Según la reforma tributaria de 2023, se establece que se considera exenta de impuesto a las ganancias ocasionales las primeras 13.000 UVT ($611'845.000 en 2024) siempre y cuando se trate de vivienda de habitación; es decir, que haya estado bajo propiedad de la persona durante dos años.

Implicaciones fiscales de la ganancia ocasional 

De acuerdo con la última actualización del estatuto tributario: "se consideran ganancias ocasionales para los contribuyentes sujetos a este impuesto, las provenientes de la enajenación de bienes de cualquier naturaleza, que hayan hecho parte del activo fijo del contribuyente por un término de dos años o más."

De esta forma, si tuviste un inmueble, lote, automóvil o máquina por un periodo de dos años o más, este será gravado como ganancia ocasional. De lo contrario, si llega a ser vendido antes de este periodo, la venta de este activo es considerado como renta ordinaria, y su tributación será diferente.

El tratamiento fiscal de la ganancia ocasional es específico y distinto al de otros tipos de ingresos. En Colombia, estas ganancias se gravan al 15%, lo que representa un aspecto importante en la planificación fiscal de cualquier contribuyente clasificado como persona natural.

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Si se llegase a tratar como renta ordinaria, depende de las condiciones tributarias específicas de la persona, en cuyo caso se gravará de un valor que va desde el 15% hasta el 35%.

Es importante que consideres bien sobre cómo declarar la ganancia ocasional en la venta de tu inmueble y tengas presente el momento en que lo vendes, ya que no solo afecta tu declaración de renta, sino también cómo planificas tus inversiones y ventas de propiedades. 

Casos extraordinarios en la ganancia ocasional

• Ganancia ocasional por herencia: Si, por ejemplo, heredas un bien como un inmueble, y decides venderlo, este debe ser declarado como ganancia ocasional, que igualmente se encuentra exento siempre y cuando cumpla con el tope establecido por ley de las 13.000 UVT.

• Vivienda de Interés Social (VIS) o Vivienda de Interés Prioritario: Desde la reforma tributaria de 2023, ahora se considera que toda utilidad generada por la venta de Vivienda tipo VIS o VIP será gravada como renta ordinaria, y no como ganancia ocasional, sin importar el tiempo que haya estado bajo posesión de un mismo propietario.

Esta medida, establecida bajo el numeral 4º del artículo 235-2 del estatuto tributario, señala que se sobrepone al artículo 300, que establece las condiciones de la ganancia ocasional, con el fin de regular la forma en que se maneja en el país la Vivienda de Interés Social.